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2015中國樓市的20個為什么?(上)

來源:   作者:   發布時間:2016-01-16 08:01   12103 次瀏覽

11.jpg1、為什么保險資金大舉進入房地產?

地產上市公司頻頻被舉牌,萬科、遠洋、金地、金融街、碧桂園、朗詩……,前海人壽、中國人壽、平安保險、安邦保險、生命人壽這些險資可以輕易拿出幾十億資金來購買上市房企的股票。前海人壽舉牌萬科的資金超過300億元。

保險公司很有錢么?保監會最新發布的統計顯示,今年1-11月,保險業實現原保費收入22,369.65億元人民幣,同比增長19.67%。其中產險業務原保險保費收入7,148.65億元,同比增長10.80%;壽險業務原保險保費收入12,437.64億元,同比增20.99%。超出2014年時候的預期。

舉牌地產企業的保險公司保費增長都比較快。如中國人壽2015年上半年保險保費收入約為2342億元,去年全年是3312億元。

安邦人壽前10個月的規模保費為687億元,超去年全年;安邦財險前10個月原保費收入427億元,去年僅為51億元,保費增長了8倍多。

險資對持有地產股的需求對其本身是良性的。這幾年大的保險公司不斷尋找產業鏈上的突破,比如和銀行業務之間打通,再加上新的保險品種(萬能險等)的推出,導致保險公司手中的資金迅速增加,這部分資金必然要尋找一個投資的出口。那么為什么要投房地產股?

地產股估值較低;公司利潤雖然有下降趨勢,但是收益穩定;地產企業手中有大量客戶,而且是擁有資產的客戶,重合度比較高,也有可能結合需求推出對應的保險新產品。

地產企業歡迎險資嗎?財務投資和業務合作這兩個方面地產企業是歡迎的,但是公司治理方面,那似乎是上市公司的禁區,特別是轉型期的地產企業。


2.jpg2、為什么深圳樓市2015年會“瘋漲”?

先呈上一組數據:2014年底深圳新房均價23973元/平,到了2015年11月,此已漲至44761元/㎡。不足一年漲幅86.7%,震驚全國。

此輪房價上漲從2014年9月30日開始?!?30新政”出臺,全國范圍內放松信貸,深圳樓市一改上半年的低迷,翹尾逆襲。待到2015年“330新政”的五改二和二套房四成的政策出臺后,國家意志的一刀切已使準房奴已無力回天。

深圳房價高企,本質上是長期以來的供需嚴重失衡。這導致深圳樓市異常敏感,直接表現為利好政策面前的迅速提振和利空政策主導下的上漲慣性。

至2015年6月之前,深圳樓市持續處于過熱狀態。業內認為在經過上半年的癲狂后,無論是成交量抑或是價格,都將面臨修正。

有效數據顯示,7、8、9月里,深圳一二手房成交量都有不同程度的下降,或在進行橫盤調整。

尚未來得及修正,今年9月30日,政府調控故技重施,連續出臺非限購城市新房首付降至2.5成和公積金全國異地貸兩個政策。

盡管前者把限購城市深圳排除在外,后者在深圳尚未落地,但市場再度被點燃

以上種種,政策的刺激作用不言而喻,是為催化劑。此外,本文有意淺析深圳今年暴漲的根本原因。

供需失衡,是深圳樓市長期以來的窠臼,絕不是2014-2015年的短期現象。那么,為何深圳房價在過去近一年半時間里超乎想象地上漲?

據中金數據,今年第一季度末,深圳是此輪牛市中全國新開戶最多的城市,開戶數量超57萬,占省內同期新開戶的67%。

可以合理懷疑,受到某種階段性原因或現象的影響,致使深圳樓市的購買力出現了劇烈變化。而這個原因恰好就是股樓聯懂效應。

即,股市財富效應導致城市短期購買力顯著變化正是深圳此輪房價暴漲的主要原因。此外,創業之風在2015年席卷深圳、前海蛇口自貿區的設立領漲全市也是深圳此輪樓市上漲的原因之一。

此時,高層去庫存呼聲加大,并有意出臺房貸利息抵稅的政策,深圳下一輪上漲或正醞釀中。


3.jpg3、為什么再貴的地都有人敢拿?

自嘲瘋狂,卻有更多開發商加入搶地隊列,在中國,拿地的邏輯是什么?

數據顯示,前11個月,20大典型品牌房企新增土地儲備面積2770萬平方米。整個2015年,房企新增土地儲備面積同比跌幅逐步收窄,土地市場熱度逐漸提升。下半年以來,以北京為首的一線城市土地成交價格節節攀升,并且發展到了遍地地王的程度——但是,開發商不算賬。

有利可圖,永遠是開發商拿地的最后底線。即便群眾感嘆土地價格再高,房地產最終入市價格一定可以覆蓋掉高昂拿地成本,購房人對其黑心、暴利的指責也來源于此。這里面又牽扯到另外一個問題:既然土地價格這么貴,不拿高價地不行么?只找便宜的地不行么?

答案是不行。僅以標桿城市北京為例,核心位置地塊供不應求,幾乎已經沒有便宜地。對開發商而言,土地儲備是來年有房可賣的根本,拿地相當于補倉,一旦確立在某城市深耕,那么必須在國土局有所斬獲,即便土地價格再高。

拿地不僅是算數題,也是政治題。每家開發商都有前期和戰略部門,均會對未來房價進行測算,按照“地市走在房市前”的經典模型設置,地價將領先房價先行波動,主流預測是,一線城市房價在接下來的一段時間內仍會上漲。地價已經很貴,以后還會更貴,各大房企在出價能力和產品解決方案方面同質化極強,依靠快速發力,在地價被炒到更高前完成補倉,將是一個重要策略。

越來越多的證據顯示,一幅高價地最終落錘,是偶然與必然共同作用的結果。之所以地再貴都有人愿意拿,在精于算計之外,亦顯示出開發商的“賭博”心態。

面對高昂成本,開發商愿意相信最終可以解套,相信市場的消化能力。舉牌拿地背后,開發商投資的是預期,一些高價地得主愿意為可以預見的地價上漲提前支付成本。

不能否認的還有“面子”帶來的溢價。2015年北京土地市場數位黑馬突出重圍,都是不太知名的企業。正是因為勇敢搏殺奪得高價地,這些企業收獲了足夠眼球,為打開品牌知名度做了第一步貢獻。


4.jpg4、為什么不動產登記實施后房價沒降?

2015年3月1日,不動產登記落地,給廣大公眾帶來了促進房產反腐、“倒逼”房價下調等諸多期待。截止2015年11月9日,北京全市16個區縣正式實施不動產統一登記制度。此前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個城市已經實現了統一登記。縱觀這些城市,并未有任何證據直接表明,當地出現因不動產登記實施而出現拋售、降價等現象。

為什么不動產登記被公眾期待的抑制房價的現象并未出現?

首先,從不動產登記制度的目的并不是為了打壓房價或擁有其他目的,而是為了理順現在各類不動產的權屬關系。此項政策的實施,將對明晰和?;げ?、便利和保障交易產生重要作用,也是為后續住房長效機制的建立所進行的基本工作,長遠意義大于短期意義。

其次,不動產登記制度并不能直接影響房價,只是以它為基礎的房產稅、遺產稅可能會影響房價。但不動產登記完成可能需要好幾年,房產稅、遺產稅如何收繳也仍是未知數,因此,現在談不動產登記對房價的影響為時過早。

即使有影響,作用也有限,因為影響房價的因素很多,最主要的是市場供求關系、預期,還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。

國土部不動產登記局首任局長王廣華接受媒體采訪時也表示,不動產統一登記的核心功能和目的,在于保障不動產交易安全,有效?;げ歡ɡ說暮戲ú撇?,不是為了降房價和反腐敗。

國土部不動產登記中心市場處處長盧靜也明確表示,不動產統一登記不是以征收房地產稅為目的,它并非房地產稅開征的必要條件。不動產登記與房產稅開征沒有必然的聯系。

上述的官方表態無疑具有指向意義,由此看來,寄望于不動產登記使房價下降,恐難成真。

最后,從不動產登記推進進程來看,2016年1月8日,國土部宣布全國不動產登記職責機構整合基本完成。但實際上,涉及國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等多部門的不動產登記有關信息互通共享的工作仍在努力開展;國內多個城市也還未實現不動產統一登記;不動產登記實施細則依然尚未出臺。

因此,短期內,不動產登記恐怕難以對房價產生明顯影響。


5.jpg5、為什么物業公司從“雞肋”變“雞腿”?

2015年,物業公司忽然成為房地產領域的“概念股”,借助“互聯網+”的風,飛在風口上。目前已經有彩生活、中海物業、中奧到家三家獨立上市的地產物業公司,萬科、碧桂園、保利等企業都有分拆物業板塊上市的計劃。

之前物業公司作為“雞肋產業”,一般是微利或者賠錢的業務,“寄生”在地產開發業務之下,為開發企業的品牌宣傳和后期保障提供平臺支撐。長時間以來,物業公司缺乏“做大”的沖動。

為什么物業公司忽然變成了雞腿產業?

彩生活是第一家上市的物業公司,花樣年集團總裁潘軍說彩生活的發展會超過地產開發業務。潘軍認為他們開創了一個新的模式,把業主轉換成客戶,物業公司在線上和線下都和小區業主存在強關系,物業公司是把控產品、信息流入流出的關卡,也是業主需求的收集、分析、挖掘者。

萬科的模式又不同,它建立在傳統物業模式的基礎上,更強調服務,而不是物業公司的“身份優勢”。萬科物業的著力點在社區的信息智能化,通過強大的數據監控平臺,來提升物業公司的效率,降低成本,推動服務標準化。

各家有各家的算盤。地產行業從增量到存量的轉變特征也逐漸明朗,打包更多的存量,做大資產規模,通過上市、金融化來實現資產流動、盈利成為可能。

從另一方面來說,以前開發業務的錢太好賺了,誰都不愿意花心思在物業公司的模式創新上,那點錢補得起。樓市下半場開始之后,天平兩端的重量就不太一樣了。此外,資本市場對物業公司盈利預期和模式認可度也發生了變化。

起風了,但是還要問:物業公司開始賺錢了嗎?目前還都是小錢,概念、資產帶來的盈利要比業務本身多。


6.jpg6、海外置業為什么這么火?

美國全國地產經紀商協會稱,截至2015年3月底的一年中,中國買家在美國購置房產花費了286億美元;另一個值得關注的數據來自仲量聯行,該機構預計,2015年全年中國的海外房地產直接投資額將達到約200億美元,2014年,該數字為165億美元。

兩組數字可以出,國內個人買家和企業對海外房產的投資都表現出了空前的熱情。

從個人投資者來看,移民、陪讀、投資和休閑旅游,是海外地產項目的幾大“賣點”。英國《金融時報》的調查顯示,中國人資產海外配置的人群基本上分為三類。一是獲得穩定回報的人;二是受“以房養學”概念及資產配置理念普及的留學生和家長;還有就是具備潛在移民需求的群體。

這其中,投資回報是最大的群體。事實上,在國內房地產投資收益下降,人民幣貶值等多重因素背景下,“資產配置全球化”正在成為國人熟知的一個詞。融創中國董事長孫宏斌曾自爆在紐約有7套房。孫宏斌認為,有一套房子就是在做一個財富的配置。如果是有配置需求的,不用問價格,買就對了,因為不管房價漲不漲,最起碼跌不完,這是一個配置。

除了資產配置外,高性價比,也是吸引中國買家的重要因素。近日,中國首富王健林以8000萬英鎊(約合7.7億元人民幣)的價格買下了倫敦一座豪宅,在接受媒體訪問時坦言:倫敦的地塊“和北京相比便宜多了!”。

國內房價高漲已是不爭的事實,北京更是首當其沖,總價1000萬+、單價10萬+的物業遍地。除了富豪階層,“賣掉北京四環內1套房就能移民美國”的低資金要求,也讓越來越多的中產階級加入了海外置業大軍中

另一方面,國內對海外投資管制的逐步放松,也極大的推動了華人海外置業的增長。過去兩年間,中國穩步推進人民幣資本項目可兌換,推出QDII、RQDII、QFII跨境金融投資機制,放寬跨境投資政策,鼓勵合格的境內外投資者使用人民幣開展跨境金融投資。而漸行漸近的QDII2(合格境內個人投資者)預示著新一輪海外投資潮即將到來。


7.jpg7、房企發債規模為什么翻了十幾倍?

擴股、發債成為2015年房企的關鍵融資路徑。據Wind資訊統計數據顯示,截至12月14日,今年年內,上市房企總計發行公司債2974.06億元,與去年同期的153.97億元相比,同比暴漲18倍。

房企真的很缺錢嗎?并非如此。國家統計局的數據顯示,1-11月份,房地產開發企業到位資金112563億元,同比增長2.2%,增速比1-10月份提高0.9個百分點。房企的資金狀況逐漸好轉,它們同時還有意控制開發投資速度。

2015年,房企發債的成本越來越低,恒大7月初第一個發行境內債券,兩期的利息分別為5.30%、6.98%,7月底龍湖發現境內債的時候,利息為4.6%。此后萬科發債的最終票面利率為3.50%。保利發行債券的兩個品種利率分別為3.40%、3.68%。相比房企通常6-12%的年度融資成本,發債融資簡直相當于打了一個五折。

一方面,房企以低成本債券融資替代銀行貸款、信托等融資渠道,大大減輕了企業的債務負擔。

另一方面,股指大跌之后,部分資金從股市進入債券市場,尋求更穩定的收益,上市房企發行的債券通?;岜宦釗瞎?。


8.png8、為什么央行降了5次息,樓市還在下滑?

降息可以增加流動性,這是因為你手中的錢變得更不值錢了,必須要轉移到其他渠道去尋找更高收益的產品。

反過來問:降息之后買房是最佳的選擇嗎?事實上,從去年第三季度至今,人民銀行每季度發布的城鎮儲戶問卷調查報告中,房地產再也未進入“居民偏愛的前三位投資方式”中。隨著降息的次數增加,居民的儲蓄意愿也在下降。

從投資偏好來看,如今的人更偏好短期收益比較明顯的產品,例如“基金及理財產品”、“債券”。相比之下,一二線城市的房地產升值預期較為穩定,但是門檻較高(總價高,稅費成本高,限購),三四線城市庫存量大,流動性也很差,因此把房地產作為投資品的人群逐漸向塔尖轉移,但塔尖的市場量相對較小。

為什么降了5次息,樓市還在下滑?在過去的3年中,政策對樓市的走向具有決定性作用,也因此樓市被稱為政策市,但是在經濟學領域,政策起到作用的前提是在一個有效市場的前提下,這也能說明政策有時候會加劇市場的波動,因為只要是以市場經濟為基礎,市場早晚會把自己的領地找回來。

據國家統計局在2013年的預測,到2015年中國人均擁有房產將達1.08套。業內預計這個數字將在2020年達到頂峰。這意味著:市場沒有那么缺房子了。

剛需市場會逐漸縮小,房子的居住屬性,也就是房子的品質會更加彰顯,此前那些跟不上市場變化,但供應量龐大的庫存去化難度增加,它們拖累樓市的總體數據,造成樓市下滑的表象特征。


9.jpg9、為什么李嘉誠不看好內地樓市?

商人都逐利。李嘉誠過去叱咤風云,不是靠蒙的,他的眼光永遠要比其他人看的更超前,才能避開潮起潮落,長期擔任華人首富一職。

截至今年9月份,自2014年1月份至今,李嘉誠通過轉讓資產或其他方式套現逾738億元人民幣,其中出售的位于中國內地物業貨值總計約達129億元人民幣。從企業開發角度來說,李嘉誠著急撤資,一般應被視為戰略轉移的直觀表現。

戰略大調整,是任何一家企業的家務事,是內政,財經行業可以抽絲剝繭的深入探討,但需見怪不怪。大概也只有李嘉誠才能收獲這么多鎂光燈,因為他前華人首富的身份,也因為房地產行業的支柱地位和特殊性。

做買賣的事,上升到愛國和政治層面大可不必,從目前來看,李嘉誠絕不是招惹了什么大員或是牽扯敏感事件而跑路,傳言四起后,李生趕緊洗白:“看好大陸長期發展,絕非看衰內地樓市”,但他說的幾句話,倒是讓人頗感玄機。

李生提到,中國內地若干主要城市的市場氣氛及物業投資也屬平穩,如果沒有不可預見的重大不利發展,預計下半年香港和內地的市場將維持穩定,房地產市場的長遠發展方向仍將繼續由政策所主導。

一語泄露天機,站在李嘉誠的角度大膽設想,政策市會是一個健康良性的市場,香港人的市場經濟可是要求把市場的問題交還給市場。中國房地產市場過去十年的迅速走高幾乎全來源于政策驅動,泡沫越積越大,到了一定階段,限購、限貸政策接踵而至,在當時幾乎毀滅性打擊了房價和房地產交易量,放到一個全球經濟衰退,中國宏觀經濟下滑的背景下,政策之后又會發揮什么力量?

不好說。老牌的李嘉誠深諳海外投資之秘訣,就連中國內地開發商也紛紛出海尋找另一疆土之時,暫時撤出一個不確定的市場,將精力集中在穩健的領域,一定會是商人最穩妥的抉擇。


10.jpg10、為什么大家都認為房地產不會崩盤?

當下中國樓市,三四線城市哀鴻遍野,一二線城市價格堅挺,但風險在累積。房地產會不會崩盤?這是每個人都能噴幾嘴的話題。

中國人對高房價的吐槽和怨念已經積蓄了差不多十年。盡管不愿為高房價所累,但大部分人選擇擁抱房奴命運,那些痛罵開發商、詛咒房地產破產的人依然奔走買房的路上。

正是這些需求強勁支撐了房地產產業的持續運行。雖然有壞消息,比如2015年中國房地產市場開工、成交趨勢出現拐點。放在國民經濟大背景來看,卻更能顯現出房地產的重中之重。過去一年,GDP下行,而民間固定資產投資同樣一路下滑,計算得知,其中房地產行業比重達到了25%,房地產與中國國民經濟的關聯性不言而喻。

大量數據顯示,正是土地出讓經濟、購房需求與城鎮化三個因素,交叉支撐了房地產長足發展,以及我國宏觀經濟的長足發展。只要這些因素不改變一天,房地產救中國的現狀就難以改變。

但就連鼓吹中國房價將長期上漲的任志強任大炮也不得不承認,最近兩年,中國開發商經歷了一場從天堂墜入凡間的命運大挪移。

黃金時代遠去了,每家都很難受,可大開發商都沒有死,甚至年銷售額比黃金時代更多了,布局更廣闊,調整還更積極了。其實,閉著眼都能掙錢的時代向效率至上、科學管理、戰略導向發展,這才是一個產業能夠持久站立下去應該有的樣子。從這個角度來說,人口紅利逐漸被稀釋,高房價阻擋了一部分需求入市,競爭越來越激烈,才是真正避免房地產崩盤的外因,因為它催促中國房地產行業從內部自我打破舊秩序,建立一個真正健康的生態。更不要提人口向城市集中的大趨勢和城鎮化始終支撐房地產還有好故事可以說。

該蓋的房子總需要有人去蓋,而該吹的論調也總需要有人去吹。

轉自:網易新聞

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